10 điều cần tìm hiểu trước khi đặt cọc mua nhà

  • Home
  • CẨM NANG
  • 10 điều cần tìm hiểu trước khi đặt cọc mua nhà

10 điều cần tìm hiểu trước khi đặt cọc mua nhà

Mua nhà là việc hệ trọng và tài sản lớn, việc thận trọng là điều không bàn cãi, nhưng hầu hết người mua nhà trong đời chỉ diễn ra 1 đến 2 lần trong đời.

Trên thực tế, có không ít người đặt cọc mua nhà rồi ngậm đắng nuốt cay khi đất không mua được mà còn bị mất luôn tiền đặt cọc. Vậy khi đặt cọc, người mua cần lưu ý điều gì? Xem ngay bài viết dưới đây của Nhadattoanquoc.net về các kinh nghiệm đặt cọc mua nhà như thế nào để không bị chủ đất bẻ cọc.

10 ĐIỀU CẦN TÌM HIỂU TRƯỚC KHI ĐẶT CỌC

1. Năng lực nhà thầu xây dựng và chủ đầu tư dự án

Uy tín của chủ đầu tư là điều đầu tiên bạn cần phải quan tâm. Nếu các nhà đầu tư đã có uy tín thì đương nhiên những điều như chất lượng chung cư, tiến độ thi công, các tiện ích… cũng theo đó được an tâm hơn. 

Tốt hơn hết là bạn nên quan tâm đến những chủ đầu tư đã từng có dự án đi vào hoạt động và đã chứng minh được chất lượng của các khu chung cư đó. 

Hiện tại uy tín và năng lực của các chủ đầu tư đã được đánh giá và xếp hạng mà Vietnam Report công bố qua các năm. Các đánh giá năng lực dựa trên mức độ hài lòng, khả năng tài chính của người dân khi sử dụng dịch vụ, số các dự án triển khai và một số các yếu tố khác.

2. Tiến độ thi công, thời hạn bàn giao chung cư

Theo dõi tiến độ thi công công trình để bạn có thể chủ động trong việc kiểm soát việc đóng tiền cho các đợt dự án. Hầu hết, các dự án được chia thành các đợt đóng tiền khác nhau, nếu không để ý bạn có thể gặp phải vấn đề khi xoay sở nguồn tiền. 

Tuy nhiên có một số dự án lại yêu cầu người mua chung cư đóng tiền sớm hơn so với quy định của nhà nước. Vì vậy các bạn cần theo dõi sát sao tiến độ thi công công trình để tránh rơi vào các trường hợp đáng tiếc.

3. Các vấn đề liên quan đến tài chính – các loại phí 

Tính toán kỹ khả năng chi trả so với giá căn nhà. Xem xét việc nên mua trả góp, huy động vốn từ người thân hay vay ngân hàng? Bạn hãy so sánh lãi suất và thời hạn vay. Thông thường, bạn nên có một khoảng tiền tích cóp ít nhất bằng 50% giá trị của căn nhà. Số tiền chi trả mỗi tháng không được quá 50% thu nhập. 

Bạn cần hiểu rõ về tất cả các loại phí. Nhiều người mua chung cư không quan tâm tới vấn đề này vì các loại phí này nhỏ nhặt và không đi theo nhóm. 

Tính riêng thì không đáng phải quan tâm, nhưng khi gộp chung chúng lại sẽ là một khoản khiến bạn phải suy nghĩ. Các loại phí như: Phí quản lý chung cư, phí giữ xe, phí sinh hoạt, phí thu nhặt rác thải với các tài sản chung và tiện ích công cộng, các phí mạng, điện nước, … 

Thông thường tất cả các phí trên đều được tính theo mét vuông của căn hộ bạn có ý định mua.

4. Cần phải nắm rõ thông tin về dự án chung cư

Các bạn phải tận mắt nhìn thấy giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, trong đó nhất định phải có ngành nghề kinh doanh là bất động sản, xem sổ đỏ cả khu đất để đối chiếu diện tích và mục đích sử dụng, xem giấy phép xây dựng,… Các thông tin đó bạn đều có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin.

5. Quan sát thực tế (nếu có thể) xem có đúng với bản thiết kế trong dự án hay không

Đối chiếu các thông tin với cơ quan Nhà nước: Nhờ các thông tin của chủ đầu tư cung cấp, bạn có thể đối chiếu thông tin với Sở xây dựng, Sở tài nguyên, cơ quan chuyên ngành là cấp Bộ xây dựng, cấp Sở xây dựng. 

6. Xem rõ hợp đồng mua bán cần lưu ý những điều sau 

Người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền, nếu không phải là chủ đầu tư thì đại diện của chủ đầu tư phải có giấy ủy quyền hợp pháp và bạn phải thấy được giấy ủy quyền đó. 

Đồng tiền thanh toán là Việt Nam đồng để đảm bảo tuân thủ các quy định của ngân hàng nhà nước. 

Tiến độ thanh toán luôn đi đôi với tiến độ hoàn thành xây dựng từng phần. Trước khi nhận bàn giao căn hộ, theo quy định bạn cần phải đóng tối đa 70% giá trị hợp đồng. Bạn cần phải giữ lại 5 – 10% cho đến khi nhận bàn giao nốt sổ hồng đến tay. 

Mời luật sư tư vấn: Các vấn đề liên quan đến hợp đồng và hồ sơ pháp lý rất rắc rối, bạn nên nhờ luật sư tư vấn hỗ trợ để đảm bảo quyền lợi.

7. Các dịch vụ tiện ích và Môi trường sống 

Hướng nhà: ban công và hướng nhà tránh hướng Đông Bắc và hướng Tây và, sẽ tránh lạnh vào mùa đông và tránh nóng vào mùa hè. 

Vị trí: nên chọn chung cư từ tầng 5 đến tầng 12. Vì nếu thấp quá sẽ bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn còn nếu cao quá thì không khí sẽ bị loãng, không tốt cho sức khỏe và đi lại bất tiện. 

Ban công: nên hướng ra không gian thoáng mát, nếu có thể hướng ra hồ hay công viên sẽ là điều tuyệt vời. 

Hệ thống giao thông xung quanh dự án cũng rất quan trọng, tránh vào các tuyến đường hay tắc nghẽn, dễ dàng di chuyển đến những nơi sầm uất trong thành phố. 

Các dịch vụ tiện ích đi kèm: Các tiện ích như nhà hàng, spa, hồ bơi, bệnh viện, trung tâm thương mại, trường học,… sẽ làm gia tăng chất lượng sống. Cũng nên chú ý đến  khu vực bãi để xe cũng như chất lượng thang máy.

8. Hệ thống an toàn

Hệ thống phòng cháy chữa cháy của các căn chung cư bạn cần lưu tâm, đã xảy ra các vụ cháy. Hiện nay đã cảnh báo mức độ nghiêm trọng về việc các chủ đầu tư không chú trọng đến hệ thống PCCC này. Bạn cần chú ý về chất lượng và số lượng các bình cứu hỏa, hệ thống báo cháy và thoát nạn… Thêm nữa là dịch vụ bảo vệ tòa nhà, camera giám sát cũng nên xem xét đầy đủ.

9. Thời gian rao bán căn hộ trên thị trường

Bạn cần tham khảo qua các trung gian, đại lý để biết được căn nhà đó đã được giới thiệu trên thị trường bao lâu, liệu có quá lâu so với thời gian trung bình để bán một căn hộ vào loại tương tự? 

Theo chuyên gia bất động sản Terra Spino thuộc Santa Maria- California, điều quan trọng là biết được mức giá trung bình của bất động sản mà bạn đang quan tâm. Tuy nhiên, thông thường, những căn hộ giá tầm cao sẽ có mặt trên thị trường lâu hơn là những căn giá tầm trung.

10. Nhà, chung cư đẹp nhưng nằm trong khu vực không đẹp

Nhìn chung, một ngôi nhà đẹp sẽ mất giá theo thời gian, trong khi đó thì giá đất lại tăng giá trị theo thời gian. Có thể hiểu: nhà bị hao mòn, còn đất thì không. 

Một ngôi nhà mới, to đẹp nằng trong một khu vực tầm trung sẽ có giá trị thấp hơn trong vòng vài năm tới so với những ngôi nhà cũ kỹ nhưng nằm ở một khu vực đẹp, tầm cao.

Trước khi mua nhà, bạn nên đánh giá những đặc điểm của khu vực nơi có ngôi nhà bạn có ý định mua. Nên xem xét các cơ hội phát triển, như là các khu phức hợp, các doanh nghiệp mới,… 

Ngoài ra, bạn nên xem xét các yếu tố khác như nhà có gần các phương tiện giao thông phổ biến, các trường học tốt, các tiện nghi như công viên, không gian công cộng…

BẢNG MINH HOẠ SỐ TIỀN CẦN TRẢ

1. Có thực sự được mua nhà trả góp với lãi suất 0%? 

Thông thường, các ngân hàng thường cho vay đến 70% giá trị ngôi nhà. Trong thời gian dài nhất có thể lên đến 25 năm.Trong từ 1 đến 2 năm đầu, các chủ đầu tư hoặc đơn vị cho vay tiền sẽ đưa ra các chương trình ưu đãi lãi suất hấp dẫn. Chỉ khoảng 7%/năm, thậm chí còn 0% lãi suất trong năm đầu tiên. 

Tuy nhiên đây chỉ là lãi suất ưu đãi, khi hết thời gian ưu đãi

bạn sẽ phải trả theo lãi suất quy định tại đơn vị vay tiền. 

Nếu chọn thời hạn vay dài thì khoản trả gốc mỗi tháng ít ngược lại số lãi phải trả cuối kỳ càng cao. Nếu chọn thời hạn vay ngắn thì khoản gốc mỗi tháng sẽ cao ngược lại số lãi phải trả cuối kỳ thấp. Do vậy, bạn cần cân nhắc kỹ hai lựa chọn này.

2. Lãi suất cho vay được tính bằng cách nào?

Khi bạn hết thời gian ưu đãi về lãi suất (LS) ban đầu. Ngân hàng tính lãi suất cho vay theo công thức như sau:

Lãi suất = [Biên độ LS] + [LS tiết kiệm kỳ hạn 12 – 13 tháng] 

Để hợp pháp hóa lãi suất cho vay cao của mình. Trước ngày điều chỉnh, ngân hàng tăng lãi suất kỳ hạn 12-13 tháng lên để làm cơ sở tính lãi suất cho vay. Hoặc giữ lãi suất huy động các kỳ hạn này ở mức cao.

1. Biên độ lãi suất dao động từ 3,5% – 6%

2. Lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng khoảng 8% 

Trước khi quyết định mua nhà hoặc chung cư trả góp, bạn hãy nhờ nhân viên ngân hàng tư vấn kỹ các biến động lãi suất, thời hạn vay, khoản phải trả mỗi tháng ở từng thời điểm. Sao cho số tiền phải trả nợ hàng tháng ít hơn khoản thu nhập còn lại sau khi đã gửi tiết kiệm dự phòng, chi tiêu cố định và chi cho bảo hiểm. Chính khoản dự phòng này có thể dùng cho trường hợp lãi suất tăng hơn dự trù.. 

MINH HOẠ SỐ TIỀN PHẢI TRẢ HÀNG THÁNG KHI MUA NHÀ TRẢ GÓP

Giả sử, bạn muốn mua nhà trả góp:

Chi phí 1,2 tỷ đồng. 

Vay 70%. 

Thời hạn 20 năm. 

Lãi suất năm đầu 7,5%.

Số tiền phải trả trong năm đầu tiên

1. Tiền lãi 01 tháng = 7,5% x ( 1,2 tỷ x 70%) : 12 = 5,25tr 

2. Tiền gốc 01 tháng = ( 1,2 tỷ x 70%) : 20: 12 = 3,5tr 

3. Tổng tiền nợ 01 tháng = 5,25 + 3,5 = 8,75tr

4. Tổng tiền phải trả năm đầu = 8,75 x 12 = 105 triệu

Số tiền phải trả từ năm thứ 2

1. Tiền lãi 01 tháng = 12% x ( 1,2 tỷ x 70%) : 12 = 8,4tr

2. Tiền gốc 01 tháng = ( 1,2 tỷ x 70%) : 20: 12 = 3,5tr

3. Tổng tiền nợ 01 tháng = 8,4 + 3,5 = 11,9tr

4. Tổng tiền phải trả hàng năm = 11,9 x12 = 142,8 triệu 

Tổng số tiền phải theo lý thuyết

Tổng = 105 + 142,8 x 19 = 2.818.200.000 vnđ

Vậy là con số trên đã trả lời cho câu hỏi “Có thực sự được mua nhà trả góp với lãi suất 0%”. Chúc bạn có lựa chọn đúng!

Hy vọng những kinh nghiệm đặt cọc mua nhà trên đây sẽ giúp bạn lựa chọn được ngôi nhà ưng ý để có tổ ấm hạnh phúc.

Nguyễn Mơ

Liên hệ nhanh





O9O1792628