5 tác động lên thị trường BĐS khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất 30%

Giá nhà ở, văn phòng, thương mại và người tiêu dùng sẽ biến động nếu Sài Gòn tăng hệ số điều chỉnh giá đất lên 19 – 30%.

Sau khi Sở Tài chính Sài Gòn có văn bản lấy ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho năm 2019 trên địa bàn theo hướng tăng thêm 0,4 lần so với năm 2018  (tăng 19 – 30% tùy từng khu vực), rất nhiều chuyên gia đã có ý kiến phản hồi.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Sài Gòn (HoREA), Lê Hoàng Châu cho biết mức tăng này sẽ khiến cho áp lực thực hiện nghĩa vụ tài chính của các cá nhân và các hộ gia đình khi thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở ngày càng nặng nề.

Trong khi đó, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa chỉ ra 5 nhóm tác động nhìn từ góc độ thị trường và kinh tế học khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất khá cao cho năm 2019.

Thứ nhất, giá bất động sản sẽ tăng theo chi phí đất. Nếu xem xét theo nguyên lý kinh tế học, giá thành sản phẩm chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng khi chi phí đầu vào tăng. Mặc dù việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất chỉ áp dụng khi các tổ chức, cá nhân làm các thủ tục pháp lý đất đai và tài sản gắn liền trên đất kèm theo nghĩa vụ tài chính, nhưng thực ra các khoản phí vẫn do người sử dụng cuối cùng phải chi trả. Điều này dẫn đến hệ quả là gây thêm áp lực tăng giá thành sản phẩm bất động sản tại Sài Gòn.

Thứ hai, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức và cá nhân tại Sài Gòn sẽ có rất nhiều biến động. Các giao dịch trên thị trường có thể diễn biến theo chiều hướng khai gian giá trị thật và khai thấp xuống để cấn trừ hoặc né tránh các chi phí phát sinh khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất tác động tới. Hành vi này khiến cho giao dịch trên thị trường trở nên khó kiểm soát hơn, có thể gây thất thoát nguồn thu ngân sách và tạo thêm thách thức trong công tác quản lý.

Thứ ba, tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao sẽ làm thay đổi chủng loại sản phẩm bất động sản trên thị trường. Một khi các khoản thuế phí tăng lên, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ xem xét lại chiến lược bán hàng, quy mô, phân khúc sản phẩm…

Thứ tư, bất động sản văn phòng và thương mại sẽ chịu ảnh hưởng nhanh hơn so với bất động sản nhà ở. Do hiện nay với vị thế thương mại và đầu tàu kinh tế của Sài Gòn, đô thị này đang tạo lực hút đầu tư mạnh mẽ với nhu cầu văn phòng và thương mại rất cao. Nếu tăng hệ số điều chỉnh giá đất chắc chắn sẽ khiến cho chi phí thực hiện các dự án văn phòng và thương mại đội lên khá cao.

Chi phí đầu tư tăng kéo theo giá thuê tiếp tục leo thang trong khi hiện nay mặt bằng giá các loại hình bất động sản này đã ở ngưỡng cực kỳ đắt đỏ. Điều này có thể tạo thêm những thách thức mới cho đô thị.

Thứ năm, do không chịu tác động bởi việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất, các tỉnh giáp ranh Tp.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai sẽ được hưởng lợi vì sở hữu vị trí kết nối tương đương mà chi phí lại thấp hơn. Như vậy, nếu Tp.HCM tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao thì sẽ bị giảm tính cạnh tranh so với các tỉnh lân cận.

Riêng Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho rằng năm 2019 TP HCM chỉ nên tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong ngưỡng 10-15% so với năm 2018. Mức tăng vừa phải để người dân dễ đón nhận và không bị nhiều gánh nặng nghĩa vụ tài chính một cách bất ngờ.

Mức tăng hệ số vừa phải (10 – 15%) cũng tránh gây ảnh hưởng quá nhanh đến chính sách đền bù giải tỏa của nhà nước. Ông Trần Khánh Quang quan ngại việc tăng nghĩa vụ tài chính đột ngột có thể tạo thêm cú sốc cho thị trường bất động sản vốn đang lộ nhiều dấu hiệu giảm tốc trong vài quý gần đây là không nên.